Определение рыночной стоимости объекта оценки

где:

PV

- текущая стоимость объекта;

I

- чистый операционный доход от эксплуатации объекта;

R

- коэффициент капитализации;

Коэффициент капитализации может рассчитываться по аналогичным проектам исходя из рыночных данных, при этом он является по своей сути мультипликатором, определяющим отношение чистого операционного дохода от эксплуатации объекта к его рыночной стоимости, либо методом наращивания на основании безрисковой ставки и премии за риск в инвестирование аналогичных объектов.

Для расчета коэффициента капитализации была подобрана информация о предложении аренды и продажи аналогичных объектов недвижимости, наиболее подходящие по своему назначению, местоположению и состоянию к объектам оценки. (Расчеты приведены в Приложении 1)

Стоимость, полученная методом прямой капитализации составляет:

785 836 руб.

Метод дисконтирования денежных потоков

- способ оценки имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом различной степени риска, связанного с использованием имущества. В качестве базы для расчета прогнозируемого дохода принимается рентный доход, получаемый не от прямых финансовых операций, проводимых владельцами имущественного комплекса и зависящих не от класса объекта, но от квалификации руководства организации - владельца, а от гипотетической сдачи в аренду данного объекта по реальной рыночной ставке, являющейся наиболее точным отражением влияния рыночных факторов на стоимость данного объекта.

Основная расчетная формула метода имеет следующий вид:

где:

- PV

- текущая стоимость объекта;

- С

k

- денежный поток периода k (поток последнего периода включает реверсию);

- ij

- норма дисконтирования денежного потока периода j.

Ставка дисконта - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования на дату оценки. В теории инвестиционного анализа предполагается, что ставка дисконтирования включает в себя минимально гарантированный уровень доходности (не зависящий от вида инвестиционных вложений), темпы инфляции и коэффициент, учитывающий степень риска и другие специфические особенности конкретного инвестирования (риск данного вида инвестирования, риск неадекватного управления инвестициями, риск неликвидности данного инвестирования).

В настоящем отчете ставки дисконтирования принята ставке внутренней доходности от вложения средств в коммерческую недвижимость офисного назначения.

Для определения ставки доходности, Оценщиком были проанализированы величины стоимости продажи и аренды 1 кв.м. недвижимости офисного назначения, расположенной в Самарском районе за период с 2003 года по 2007 год. По ретроспективным данным был построен прогноз измененеия стоимости аренды и продажи 1 кв.м. недвижимости офисного назначения в прогнозируемых периодах. Затем с использованием функции Excel(MS) ВСД (внутренняя ставка доходности) была получена ставка дисконтирования.

. Динамика изменения величины стоимости 1 кв.м. (продажа и аренда) по ретроспективным данным:

Таблица 15

Еще статьи по экономике

Экономическая эффективность организационно-технического мероприятия по повышению дебита скважин
Повышение дебитов скважин - основная задача, которую постоянно решают специалисты на разрабатываемых месторождениях. Для этого используют различные мероприятия по воздействию на пласт и ...

Основной капитал, его воспроизводство, инвестиционная и амортизационная политика в условиях НТР
Целью работы является определить значение основного капитала в деятельности предприятия, определить факторы его эффективности и использования. А так же исследование амортизационной и инв ...

Теория, практика и российская действительность безработицы
Рынок труда занимает одно из важных мест в системе рыночных отношений России. На протяжении многих лет, на нем сталкиваются интересы, как трудоспособных граждан, так и работодателей, пре ...