Определение рыночной стоимости объекта оценки

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов собственности по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т. д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов, которая может давать как положительную, так и отрицательную динамику.

Корректировки должны быть проведены по всем элементам сравнения, различия по которым существуют между оцениваемым объектом и объектом сравнения:

права собственности на объекты;

условия финансирования сделок;

условия и время продажи аналогов;

местоположение объектов;

физические и технико-экономические характеристики объектов.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта собственности Ср

принимает следующую форму:

Ср=Ц

i

+

Ki

,

где: Ц

i

, - цена продажи i-го сравнимого объекта;

К

i

, величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта.

Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рассматриваемого рынка собственности, и, наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам имущества рассматриваемого и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта оценки;

• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

На основании имеющихся данных необходимо выбрать метод корректировки показателей. Различают две группы методов расчета корректировок:

количественные

качественные.

Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки. Если количество аналогов k больше или равно количеству ценообразующих факторов n, увеличенному на единицу (k ³ n + 1), то для оценки используются методы первой группы:

парных продаж (независимый метод парных сравнений, кумулятивный метод парных сравнений);

статистический анализ.

Если количество аналогов k меньше количества ценообразующих факторов n, увеличенного на единицу (k < n + 1), то для оценки используются методы второй группы:

относительный сравнительный анализ;

экспертные оценки (метод нормировки, метод иерархий).

Для расчетов стоимости объекта сравнительным подходом были использованы метод иерархий.

Метод иерархий.

Структурирование проблемы согласования результатов в виде иерархии.

где,

• верхний уровень - цель (например, определение рыночной стоимости);

• промежуточный уровень - критерии согласования:

Например, для оценки результатов, полученных различными методами оценки рыночной стоимости, возможно применение следующих критериев:

А) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

Еще статьи по экономике

Методология статистического исследования депопуляции населения
В последние годы в Российской Федерации сформировалась крайне неблагоприятная демографическая ситуация, одной из основных характеристик которой является сокращение численности населения ...

Хозяйственная деятельность предприятия КУП Ивановский РКБО
Во время практики, проходившей в КУП «Ивановский РКБО», необходимо было рассмотреть и изучить трудовые ресурсы предприятия и анализ их использования. Производственная практика предо ...

Пути повышения эффективности использования основных средств организации на примере РУП СКТБ Металлополимер
Важнейшей составной частью национального богатства, важнейшим элементом экономического потенциала страны выступают основные средства. Объекты основных фондов составляют основу любого про ...