Определение рыночной стоимости объекта оценки
Для оценки земельных участков были использованы приведенные ниже подходы и методы.
Метод выделения
. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.
Для расчета стоимости земельного участка методом выделения были подобраны объекты - производственные здания, расположенные в Железнодорожном районе г.Самары в одной ценовой зоне в непоосредственной близости с объектом оценки.
В результате расчетов стоимость земельного участка площадью 4550 кв.м, определенного методом выделения, составляет:
12 535 027 рублей
Определение стоимости улучшений
Определение стоимости улучшений производится по следующему алгоритму:
где:
- Стул - стоимость объекта;
- ПВС - стоимость строительства объекта в текущих ценах на СМР и строительные материалы;
Изфиз. - физический износ объекта;
Изфунк. - функциональный (моральный) износ объекта;
Извэв - снижение стоимости под действием внешнего экономического влияния.
Определение суммы затрат на создание улучшений земельного участка практически реализуется в следующих методиках:
метод сравнительной стоимости единицы имущества - оценка на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества;
метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов;
метод количественного анализа - оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.
К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.
Проанализировав исходные данные по строительным расценкам на СМР, необходимую точность результата оценки и предполагаемый вклад затратного подхода в стоимость исследуемого объекта, Оценщики приняли решение применить при расчете полной восстановительной стоимости метод стоимости укрупненных элементов.
Еще статьи по экономике
Оценка стоимости земельного участка
Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом. Земельные отношения выражают отношения между органами гос ...
Статистическое изучение рынка услуг по туризму
Экономическое значение туризма как источника денежных поступлений,
обеспечения занятости населения, активизации регионального развития, фактора
реструктуризации экономики в постиндустриа ...
Структура рынка труда. Формы безработицы
Осуществляемый
в России в настоящее время переход к рыночным отношениям связан с большими
трудностями, возникновением многих социально-экономических проблем. Одна из них
- проблема заня ...