Сравнительный подход

Оценка имущества

Основная причина выбора затратного подхода для оценки имущества предприятия - отсутствие необходимых условий для применения доходного и сравнительного (рыночного) методов.

Сравнительный подход в настоящее время использовать невозможно по следующим причинам:

во-первых, отсутствует рынок предприятий - рынок слияний и поглощений (нам неизвестны достоверные случаи продажи действующих предприятий, если речь не идет о малых предприятиях) и поэтому методику сделок мы не можем применить;

во-вторых, данных о продажах подобных объектов при проведении анализа не выявлено, а при оценке объектов недвижимости в составе единого имущественного комплекса методически некорректно рассматривать продажи отдельных объектов вне данного комплекса;

в-третьих, отсутствует рыночная информация о финансово-хозяйственной деятельности предприятий, аналогичных оцениваемому предприятию, поэтому для оценки невозможно использовать метод оценочных мультипликаторов.

Таким образом, три основные методики оценки сравнительного подхода (методика рынка капитала, методика сделок и методика оценочных мультипликаторов) нельзя применить.

Несмотря на предпочтительность доходного метода оценки имущества предприятия, следует помнить о естественных ограничениях его применения. Доходный метод обоснованно применим тогда, когда, можно четко выделить конкретный поток дохода (прибыли), который приносит имущество самостоятельной хозяйственной единицы. Исходя из вышеизложенного, невозможно применить доходный метод к оценке имущества заказчика. Оцениваемое имущество является частью имущественного комплекса, и выделить конкретный поток дохода, который приносит оцениваемое имущество, не представляется возможным.

В связи с этим мы считаем наиболее обоснованным использование для оценки имущества затратного подхода.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую доходность, при этом анализ ЛНЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа ЛНЭИ - сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем ЛНЭИ может отличаться от существующего использования объекта. В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) ЛНЭИ - наиболее вероятное использование недвижимости, следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что в принципе может существовать некоторый уникальный инвестиционный проект, неизвестный оценщику, обладающий большей прибыльностью, чем ЛНЭИ.

Еще статьи по экономике

Монополии в современной рыночной экономике
Монополии - это крупные хозяйственные объединения (картели, синдикаты, тресты, концерны и так далее), находящиеся в частной собственности (индивидуальной, групповой или акционерной) и о ...

Оценка стоимости земельного участка
Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом. Земельные отношения выражают отношения между органами гос ...

Систематизация теоретических аспектов системы поиска резервов повышения интенсификации и эффективности производства и выявление направлений совершенствования использования производственного потенциала
В рыночных условиях предприятиям для получения максимальной эффективности от использования достижений современной техники, науки и передового опыта в производстве требуется не только св ...