Сравнительный подход

Оценка имущества

Основная причина выбора затратного подхода для оценки имущества предприятия - отсутствие необходимых условий для применения доходного и сравнительного (рыночного) методов.

Сравнительный подход в настоящее время использовать невозможно по следующим причинам:

во-первых, отсутствует рынок предприятий - рынок слияний и поглощений (нам неизвестны достоверные случаи продажи действующих предприятий, если речь не идет о малых предприятиях) и поэтому методику сделок мы не можем применить;

во-вторых, данных о продажах подобных объектов при проведении анализа не выявлено, а при оценке объектов недвижимости в составе единого имущественного комплекса методически некорректно рассматривать продажи отдельных объектов вне данного комплекса;

в-третьих, отсутствует рыночная информация о финансово-хозяйственной деятельности предприятий, аналогичных оцениваемому предприятию, поэтому для оценки невозможно использовать метод оценочных мультипликаторов.

Таким образом, три основные методики оценки сравнительного подхода (методика рынка капитала, методика сделок и методика оценочных мультипликаторов) нельзя применить.

Несмотря на предпочтительность доходного метода оценки имущества предприятия, следует помнить о естественных ограничениях его применения. Доходный метод обоснованно применим тогда, когда, можно четко выделить конкретный поток дохода (прибыли), который приносит имущество самостоятельной хозяйственной единицы. Исходя из вышеизложенного, невозможно применить доходный метод к оценке имущества заказчика. Оцениваемое имущество является частью имущественного комплекса, и выделить конкретный поток дохода, который приносит оцениваемое имущество, не представляется возможным.

В связи с этим мы считаем наиболее обоснованным использование для оценки имущества затратного подхода.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую доходность, при этом анализ ЛНЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа ЛНЭИ - сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем ЛНЭИ может отличаться от существующего использования объекта. В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) ЛНЭИ - наиболее вероятное использование недвижимости, следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что в принципе может существовать некоторый уникальный инвестиционный проект, неизвестный оценщику, обладающий большей прибыльностью, чем ЛНЭИ.

Еще статьи по экономике

Государственное регулирование инновационного развития рыбной отрасли
Инновационно-технологическое развитие, формируя соответствующий потенциал и необходимые механизмы его реализации, создает необходимые объективные предпосылки для наращивания конкурентных ...

Сущность и особенности проявления кризиса планово-распределительной системы (на примере СССР)
Возникновение в России в начале ХХ века социалистического строя принесло с собой переход на планово-распределительную систему управления экономикой. Просуществовав 60 лет, эта система из ...

Изучение экономического потенциала Ненецкого автономного округа
Сегодня для России одной из важнейших является проблема самодостаточности экономического потенциала регионов. Поэтому долгосрочная политика государственного регулирования должна быть нап ...